Проблемы договора аренды

Только владельцем или его представителем объект может быть сдан в аренду. Об этом написано в статье 608 ГК РФ. В противном случае может возникнуть проблема правового регулирования договора аренды вплоть до признания его положений незаконными. К примеру, какой-то предприниматель, не являющийся законным владельцем недвижимости, сдает ее в аренду под офис. Только компания въехала, разместилась и появляется настоящий собственник, требующий освободить его помещение. Стоит отметить, что данная ситуация весьма распространенная и совершенно проигрышная в суде, ведь доказать свои права на занимаемое помещение никому не удается. Признание подобных сделок недействительными в Арбитражных судах происходит в полном соответствии закону, а конкретно – статье 168 Гражданского кодекса России.

Спорные моменты

Чтобы минимизировать риск появления проблемы договора аренды, специалисты рекомендуют подписание договора претворять некоторыми мероприятиями. Первое – проверка права арендодателя на сдаваемое им внаем помещение. Для получения необходимых сведений нужно сделать запрос в Государственный реестр прав на недвижимость. Выписка из этого общероссийского свода информации обезопасит арендатора от неприятных сюрпризов впоследствии.

Определенные неприятности может вызвать несоблюдение требований п.3 ст. 607 ГК при подписании договора аренды. Данная статья требует точного установления объекта передаваемого в аренду имущества. Простое перечисление типа «склад кирпичный», «бытовка деревянная» не уместно. Если отсутствуют индивидуальные и подробные характеристики объекта недвижимости, договор может быть признан несогласованным и, как следствие, - незаключенным.

Оплата аренды

Одним из главных моментов любого договора аренды является срок внесения платы за арендуемое имущество. На основании ст. 619 гражданского законодательства нарушение сроков оплаты аренды может обернуться досрочным расторжением данного договора. Если арендатор два раза подряд пропустил установленный договорными отношениями срок, все судьи встают на сторону арендодателя и прекращают арендные отношения в принудительном порядке.

Многие собственники пытаются включить в договор невыносимые условия постоянного увеличения арендных платежей. Это может нарушить п.3 ст. 614 гражданского законодательства РФ, который допускает единовременное повышение стоимости аренды не чаще 1 раза в течение года и в оговоренные сроки. Стоит заметить, что взаимным соглашением 2-х сторон данное положение изменить нельзя. Возможное решение проблем с договором аренды ожидает арендатора при появлении нового владельца имущества. Но спасением может стать п.1 ст.617 Гражданского кодекса, который гласит о том, что смена собственника не должна влиять на изменение условий договора аренды. При желании нового хозяина имущества получать более высокую плату за пользование ею арендатору можно порекомендовать обращение в Арбитражный суд.

Улучшение имущества

Положения ГК России обязывают обе стороны следить за имуществом – объектом аренды. Арендодатель по п.1 ст.616 обязан заниматься капремонтом, а арендатор – содержать помещение, поддерживая его в технически пригодном состоянии (п.2 статьи 616). Однако это общие нормы и действуют лишь при отсутствии иных положений самого договора аренды. Стороны могут прийти к другому порядку распределения расходов на ремонт, содержание и реконструкцию помещения. Все аспекты должны найти отражение в отдельном пункте арендного соглашения.